In den letzten Jahren haben wir 10 Immobilien mit erworben,
aufgeteilt und die dabei entstandenen über 140 Wohn- und
Gewerbeeinheiten veräußert. In den nächsten Jahren soll
dieser Geschäftszweig systematisch ausgebaut und auf der Grundlage
der bisherigen Erfahrungen optimiert werden. Die Aufteilung von
Immobilien ist mittlerweile kein Nischengeschäft mehr, wie
vielleicht noch vor 30 Jahren. Es gibt in Deutschland und auf dem
lokalen Markt Düsseldorf viele Firmen, die sich diesem
Geschäftszweig widmen. Darunter große, bundesweit agierende
Unternehmen, die sich oft mit dem Ankauf und der sog. Privatisierung
großer kommunaler oder betrieblicher Wohnungsbestände
beschäftigen, sowie lokale Einzelkämpfer, die vielleicht
jedes Jahr nur ein Projekt abwickeln.
Wodurch unterscheiden wir uns von anderen Aufteilungsunternehmen? Die
Unterschiede liegen in der Spezialisierung, sowohl was den Einkauf als
auch die Zielgruppe der Käufer anbelangt:
Kriterien beim Einkauf:
- nur Wohnimmobilien
- zwischen 15 bis 30 Wohneinheiten
- lokaler Markt Düsseldorf
- keine Kernsanierungsobjekte, nur Renovierungen
- gerne mit Grundsanierungsbedarf in den Wohnungen
- besonderes Augenmerk auf die Mieterstruktur (Alter, Dauer der Mietverhältnisse, Berufe)
- gute Wohnungsgrößen und/oder Etagengrundrisse (z.B. für Zusammenlegungen)
Kriterien beim Verkauf:
- Mieter als wichtige Zielgruppe
- stadtteilbezogen potentielle Käuferschichten ausfindig machen
- Eigennutzer, daher Wohnungsgrößen und Etagengrundrisse wichtig
- Käufer, die eigenkapitalersetzende Sanierungsleistungen erbringen
- zum Teil Kapitalanleger, bei Identifizierung von Wohnungen mit Wertsteigerungspotential oder guter Rendite
Beim Ankauf von Aufteilungsobjekten profitieren wir von den
ausgezeichneten Kontakten der Rayermann Unternehmensgruppe zu Maklern
und anderen Marktteilnehmern. Insbesondere der gute Ruf und die
geschäftliche Seriösität der Rayermann
Unternehmensgruppe macht uns zu einem bevorzugten Ansprechpartner
für Verkäufer von Immobilien im Raum Düsseldorf.
Das Aufteilungsgeschäft wird durch Synergieeffekte mit unserer Immobilienverwaltung optimal ergänzt:
- sofortige Integration als Verwaltungsobjekte, optimale Betreuung der Mieter (Wohlfühlfaktor, wichtig für Mieterkäufe, aber auch bei Wohnungsbesichtigungen)
- Nutzung der eigenen rechtlichen Erfahrungen für die Aufteilung (Teilungserklärung, insbesondere spezifische Kostenverteilungsschlüssel)
- technische Fazilitäten für Renovierungen, Sanierungen, Umbauten
- ggf. Mietanpassungen wegen Modernisierungen oder allg. Mieterhöhungen
- Erstellung von Wirtschaftsplänen
- Aufbereitung von Informationen für den Vertrieb und die Erwerber
- Übernahme der WEG Verwaltung (optimaler Übergang), auf Wunsch SEV für Kapitalanleger
Unser Schlüssel zum Erfolg liegt darin, dass das
Aufteilungsgeschäft nicht als Massenabwicklung von der Stange
erfolgt, mit teuer eingekauften Zusatzleistungen (Vertrieb, Technik),
sondern dass alle Schritte individuell geplant und auf das jeweilige
Projekt zugeschnitten werden. Vom Ankauf über die technische
Aufbereitung und rechtliche Abwicklung bis zum einzelnen Verkaufsfall.
Der Aufwand hierfür wird durch die Nutzung unserer hausinternen
Immobilienverwaltung sowie durch die langjährige Zusammenarbeit
mit Partnern, die unsere Arbeitsweise kennen (z.B. Notar, Architekt),
gering gehalten. Wo andere Firmen nachher über den Preis ihre
Wohnungen veräußern, können wir aufgrund unserer
individuellen und effizienten Vorgehensweise unsere Verkaufspreise auf
einem günstigen Niveau halten.
Wo liegen die Vorteile der Käufer von Wohnungen?
- individuelle Betreuung beim Kauf
- saubere rechtliche Abwicklung der Aufteilung
- gute Qualität der Renovierungen und baulichen Maßnahmen (Gewährleistung kein Problem wegen Zusammenarbeit mit langjährigen Partnern)
- Hilfe bei Wohnungsrenovierungen
- auf Wunsch Übernahme der WEG-Verwaltung und/oder SEV
- für Mieterkäufer optimaler Übergang auch abrechnungstechnisch
Nicht zuletzt zeigt sich die Richtigkeit unserer Strategie darin,
dass es bereits viele Zweitkäufer von Wohnungen gibt und bei
manchem Erwerber das Vertrauen in die Rayermann Gruppe auf Grund
persönlicher Empfehlungen anderer Kunden den Ausschlag für
den Kauf einer Wohnung gibt.
Referenzobjekt: Ludwig-Beck-Str. 5-9 in Düsseldorf
Die Ludwig-Beck-Str. 5-9 stammt aus einem Komplex ehemaliger
Betriebswohnungen eines großen Unternehmens und wurde von unserer
Firma Gerhard Rayermann & Co. im Jahr 2004 erworben, teilweise
saniert (Dachneueindeckung, Renovierung der Fassaden und
Treppenhäuser) und in 21 Eigentumswohnungen zzgl. 8 Garagen und 4
Außenstellplätzen aufgeteilt. Innerhalb von 1,5 Jahren ist
es uns gelungen, sämtliche Wohnungen erfolgreich zu
veräußern. Davon über 40% an bestehende Mieter. Dies
war nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die
Privatisierung der Wohnungen in einem abgestuften Vorgehen erfolgte:
- Übernahme der Mietverwaltung durch die Rayermann Immobilien Management GmbH,
- Beginn der Sanierungen und Beseitigung aufgelaufener Mängel und Probleme,
- Besuch aller Mieter durch unsere Vertriebsmitarbeiter, um ihnen unsere Pläne mit dem Objekt zu erläutern,
- Umfassende Beratung der Mieter (Vergleichsrechnungen Kauf/Miete, Hilfestellung bei der Beantragung von Finanzierungen),
- Erst nach der Mieterberatung wurden die Wohnungen durch verschiedene Maßnahmen am Markt angeboten (Verkaufsplakat an der Fassade, Einwurfsendungen im Umfeld, Inserate in Zeitungen und im Internet usw.),
- Einrichtung der WEG-Verwaltung bei der Rayermann Immobilien Management GmbH, um die durchgehende Betreuung der Erwerber sicherzustellen.