Verkauf von Eigentumswohnungen aus eigenem Bestand

In den letzten Jahren haben wir 10 Immobilien mit erworben, aufgeteilt und die dabei entstandenen über 140 Wohn- und Gewerbeeinheiten veräußert. In den nächsten Jahren soll dieser Geschäftszweig systematisch ausgebaut und auf der Grundlage der bisherigen Erfahrungen optimiert werden. Die Aufteilung von Immobilien ist mittlerweile kein Nischengeschäft mehr, wie vielleicht noch vor 30 Jahren. Es gibt in Deutschland und auf dem lokalen Markt Düsseldorf viele Firmen, die sich diesem Geschäftszweig widmen. Darunter große, bundesweit agierende Unternehmen, die sich oft mit dem Ankauf und der sog. Privatisierung großer kommunaler oder betrieblicher Wohnungsbestände beschäftigen, sowie lokale Einzelkämpfer, die vielleicht jedes Jahr nur ein Projekt abwickeln.

Wodurch unterscheiden wir uns von anderen Aufteilungsunternehmen? Die Unterschiede liegen in der Spezialisierung, sowohl was den Einkauf als auch die Zielgruppe der Käufer anbelangt:

Kriterien beim Einkauf:

  • nur Wohnimmobilien
  • zwischen 15 bis 30 Wohneinheiten
  • lokaler Markt Düsseldorf
  • keine Kernsanierungsobjekte, nur Renovierungen
  • gerne mit Grundsanierungsbedarf in den Wohnungen
  • besonderes Augenmerk auf die Mieterstruktur (Alter, Dauer der Mietverhältnisse, Berufe)
  • gute Wohnungsgrößen und/oder Etagengrundrisse (z.B. für Zusammenlegungen)

Kriterien beim Verkauf:

  • Mieter als wichtige Zielgruppe
  • stadtteilbezogen potentielle Käuferschichten ausfindig machen
  • Eigennutzer, daher Wohnungsgrößen und Etagengrundrisse wichtig
  • Käufer, die eigenkapitalersetzende Sanierungsleistungen erbringen
  • zum Teil Kapitalanleger, bei Identifizierung von Wohnungen mit Wertsteigerungspotential oder guter Rendite

Beim Ankauf von Aufteilungsobjekten profitieren wir von den ausgezeichneten Kontakten der Rayermann Unternehmensgruppe zu Maklern und anderen Marktteilnehmern. Insbesondere der gute Ruf und die geschäftliche Seriösität der Rayermann Unternehmensgruppe macht uns zu einem bevorzugten Ansprechpartner für Verkäufer von Immobilien im Raum Düsseldorf.

Das Aufteilungsgeschäft wird durch Synergieeffekte mit unserer Immobilienverwaltung optimal ergänzt:

  • sofortige Integration als Verwaltungsobjekte, optimale Betreuung der Mieter (Wohlfühlfaktor, wichtig für Mieterkäufe, aber auch bei Wohnungsbesichtigungen)
  • Nutzung der eigenen rechtlichen Erfahrungen für die Aufteilung (Teilungserklärung, insbesondere spezifische Kostenverteilungsschlüssel)
  • technische Fazilitäten für Renovierungen, Sanierungen, Umbauten
  • ggf. Mietanpassungen wegen Modernisierungen oder allg. Mieterhöhungen
  • Erstellung von Wirtschaftsplänen
  • Aufbereitung von Informationen für den Vertrieb und die Erwerber
  • Übernahme der WEG Verwaltung (optimaler Übergang), auf Wunsch SEV für Kapitalanleger

Unser Schlüssel zum Erfolg liegt darin, dass das Aufteilungsgeschäft nicht als Massenabwicklung von der Stange erfolgt, mit teuer eingekauften Zusatzleistungen (Vertrieb, Technik), sondern dass alle Schritte individuell geplant und auf das jeweilige Projekt zugeschnitten werden. Vom Ankauf über die technische Aufbereitung und rechtliche Abwicklung bis zum einzelnen Verkaufsfall. Der Aufwand hierfür wird durch die Nutzung unserer hausinternen Immobilienverwaltung sowie durch die langjährige Zusammenarbeit mit Partnern, die unsere Arbeitsweise kennen (z.B. Notar, Architekt), gering gehalten. Wo andere Firmen nachher über den Preis ihre Wohnungen veräußern, können wir aufgrund unserer individuellen und effizienten Vorgehensweise unsere Verkaufspreise auf einem günstigen Niveau halten.

Wo liegen die Vorteile der Käufer von Wohnungen?

  • individuelle Betreuung beim Kauf
  • saubere rechtliche Abwicklung der Aufteilung
  • gute Qualität der Renovierungen und baulichen Maßnahmen (Gewährleistung kein Problem wegen Zusammenarbeit mit langjährigen Partnern)
  • Hilfe bei Wohnungsrenovierungen
  • auf Wunsch Übernahme der WEG-Verwaltung und/oder SEV
  • für Mieterkäufer optimaler Übergang auch abrechnungstechnisch

Nicht zuletzt zeigt sich die Richtigkeit unserer Strategie darin, dass es bereits viele Zweitkäufer von Wohnungen gibt und bei manchem Erwerber das Vertrauen in die Rayermann Gruppe auf Grund persönlicher Empfehlungen anderer Kunden den Ausschlag für den Kauf einer Wohnung gibt.

Referenzobjekt: Ludwig-Beck-Str. 5-9 in Düsseldorf

Die Ludwig-Beck-Str. 5-9 stammt aus einem Komplex ehemaliger Betriebswohnungen eines großen Unternehmens und wurde von unserer Firma Gerhard Rayermann & Co. im Jahr 2004 erworben, teilweise saniert (Dachneueindeckung, Renovierung der Fassaden und Treppenhäuser) und in 21 Eigentumswohnungen zzgl. 8 Garagen und 4 Außenstellplätzen aufgeteilt. Innerhalb von 1,5 Jahren ist es uns gelungen, sämtliche Wohnungen erfolgreich zu veräußern. Davon über 40% an bestehende Mieter. Dies war nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die Privatisierung der Wohnungen in einem abgestuften Vorgehen erfolgte:

  • Übernahme der Mietverwaltung durch die Rayermann Immobilien Management GmbH,
  • Beginn der Sanierungen und Beseitigung aufgelaufener Mängel und Probleme,
  • Besuch aller Mieter durch unsere Vertriebsmitarbeiter, um ihnen unsere Pläne mit dem Objekt zu erläutern,
  • Umfassende Beratung der Mieter (Vergleichsrechnungen Kauf/Miete, Hilfestellung bei der Beantragung von Finanzierungen),
  • Erst nach der Mieterberatung wurden die Wohnungen durch verschiedene Maßnahmen am Markt angeboten (Verkaufsplakat an der Fassade, Einwurfsendungen im Umfeld, Inserate in Zeitungen und im Internet usw.),
  • Einrichtung der WEG-Verwaltung bei der Rayermann Immobilien Management GmbH, um die durchgehende Betreuung der Erwerber sicherzustellen.